Un remate bancario sucede cuando un banco o una institución financiera son los "nuevos dueños" de un inmueble en los casos que el comprador original no ha podido pagarlo.
Esta posesión de la propiedad es un proceso legal que permite poner en subasta dicha vivienda y recuperar la deuda pendiente; en el trámite inicial se embarga el inmueble para, después, ofrecerla al mejor postor.
Adquirir una casa en subasta suele ser atractivo para las personas, especialmente por razones económicas; pues las casas en este proceso suelen venderse a la mitad de precio o incluso con un 70% u 80% debajo del valor original. Otra razón suele ser la ubicación, algunas propiedades subastadas se ubican en locaciones exclusivas o de alta plusvalía que, de otra forma, sería difícil conseguir.
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Casas en remate: mitos, riesgos y recomendaciones
Lo primero que dicen todos los especialistas es que existen varios mitos alrededor de las compras de casas por medio de subastas o remates. Por ejemplo:
- MITO 1. Es 100% seguro y sencillo adquirir. La verdad es que, como todas las compras, tiene sus riesgos y por estar inmerso en una serie de procesos legales, no es tan sencillo llevarlo a cabo.
- MITO 2. Podrás ver un catálogo de las casas que te interesan. Los expertos señalan que toda propiedad en remate debe, obligatoriamente, estar registrada en la lista de subastas públicas, pero no es lo mismo que una agencia inmobiliaria; la mayoría de las veces no se puede conocer físicamente la propiedad.
- MITO 3. Estoy comprando una casa. La realidad es que una vivienda en remate te permite adquirir el proceso legal que administra el derecho de pagarla casa; esto es, compras el crédito de la vivienda y no el inmueble propiamente. La mayoría no sabe esto.
Cuando una casa ha sido embargada, pasa por dos etapas: la primera es la judicial y, la segunda es la etapa pública. ¿Qué significa esto?
Dado que las instituciones bancarias se dedican a generar dinero, lo que están buscando con este proceso es recuperar el dinero invertido en esa vivienda. No es que la casa les preocupe en absoluto.
Por ello, cuando embargan una propiedad, deben cumplir ciertas etapas procedimentales que llevan varios años, en los que buscan recuperar el dinero con el dueño original y, hasta que se han cumplido ciertos plazos, empiezan los procesos públicos para colocarla en subasta.
Riesgos al comprar una casa en remate
- Los inquilinos siguen utilizando la casa. De acuerdo con la Ley en México, no es legal desalojar a una persona de su hogar hasta que se hayan completado ciertos procesos judiciales, estos llevan tiempo y pueden pasar hasta 5 años antes de realizar un desalojo formal.
- Esto es una limitante si quieres evaluar físicamente la casa, si deseas comprarla y pretendes ingresar a la vivienda cuando hay gente habitando en su interior, incurriría en el delito de allanamiento.
- Es como una compra 'a ciegas'.
- Requiere renovaciones. La mayoría de las casas en remate ya sea que tarden en ser recuperadas o hayan estado abandonadas por mucho tiempo, suelen tener daños estructurales o de mantenimiento que será necesario atender.
- Pago en efectivo. Usualmente una casa en remate que aún no completa un proceso público, no puede ser adquirida con un crédito; por lo que debe pagarse por "la propiedad" (que en realidad es por el derecho a adquirir la propiedad) y si salen costos ocultos, se podría perder o disminuir el beneficio de la inversión.
- Costos ocultos. Es importante revisar el registro público de la propiedad y conocer la situación legal de la casa; por ejemplo, que no esté en disputa de herencia, si los impuestos de vivienda han sido pagados puntualmente o no, entre otros. También, algunos hogares presentan adeudos millonarios en servicios de agua, luz o gas.
Remate de viviendas: recomendaciones de los expertos
- Recuerda que estás adquiriendo un derecho del cobro del crédito. Los expertos sugieren revisar los artículos 23 y 24 de la Ley general de títulos y operaciones de crédito para que conozcas el fundamento para este tipo de procesos.
- También, considera los tiempos de espera y el monto de pagos que realizarás conforme las ejecuciones que deben completarse según lo indique el código de procedimientos civiles.
- Si es la primera vez que compras una casa, mejor no lo hagas en una subasta; especialmente si necesitas la vivienda de forma inmediata.
- Realiza un análisis financiero: detalla un presupuesto que incluya reparaciones, impuestos y costos legales.
- Reúne el efectivo necesario para el pago del inmueble subastado así como los gastos adicionales para los trámites legales y los pagos de trámites que surgen durante todo el proceso.
- Verifica si hay costos ocultos, el estado legal de la casa y de preferencia su estado físico.
- Busca asesoría especializada. Los expertos recomiendan contar con un respaldo jurídico, ya que algunos procesos no son del todo transparentes o claros para quien no tiene conocimientos de las leyes o de cómo proceden ciertos trámites.
- Evita los fraudes. Lo mejor es buscar las viviendas subastadas por instituciones reconocidas; por ejemplo BBVA inmuebles, Inmuebles Banregio y HSBC. También podrás buscarlas por medio de Subastas INDEP o el Portal de Subastas Públicas Electrónicas del Gobierno del Estado de Méxicom o consultar el Tribunal Virtual del Poder Judicial
PRO-TIP final: Cuando las viviendas ya están libres de los proceso judiciales y han completado los plazos y trámites que pueden limitar su acceso (por ejemplo, cuando ya fueron desalojadas), estas casas sí pueden pagarse por medio de un crédito hipotecario.