El gobernador Greg Abbott firmó el 28 de mayo de 2025 una ley que podría modificar el acceso a la vivienda accesible en Texas.
Con la firma del proyecto de ley HB21, el estado estableció nuevas reglas que endurecen las condiciones para las exenciones fiscales e impactan directamente con el accionar de las corporaciones de financiación de inmuebles.
Pese a que la normativa tiene como objetivo mayor transparencia y control, también impone requisitos más estrictos para todos aquellos que construyen y habitan desarrollos multifamiliares.
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Impacto de la ley y nuevas reglas de transparencia en Texas
La HB21 realizó modificaciones en el Capítulo 394 del Código de Gobierno Local de Texas y estableció que solo ciertos desarrollos residenciales califican bajo el nuevo régimen.
Especialmente, se enfocó en aquellos en los que al menos el 90% de las unidades estén destinadas a familias con ingresos bajos o moderados, definidos en relación con el ingreso medio del área.
También, la ley agregó disposiciones para mejorar la rendición de cuentas de las corporaciones de financiación de vivienda (CFV, por sus siglas en inglés):
- Las acciones y documentos de las CFV están sujetas a las leyes de reuniones abiertas y a la legislación sobre registros públicos.
- Cualquier operación, decisión o registro vinculado a las CFV puede ser revisado por el público bajo estas normas.
Viviendas accesibles en Texas: restricciones geográficas y controles a la expansión
Uno de los elementos más importantes de HB21 fue la limitación territorial impuesta a las CFV. Dado que a partir de ahora, cada corporación tendrá que funcionar exclusivamente dentro del área política que la patrocina, salvo autorización expresa:
- Si una CFV fue patrocinada por un municipio, su ámbito de acción se limita a ese espacio.
- Si la corporación fue constituida por un condado, solo podrá desarrollar dentro del mismo.
- En el caso de CFV patrocinadas por varios gobiernos locales, deben restringirse a esos mismos límites.
- Para actuar fuera de esas fronteras, se tendrá que obtener la aprobación formal de todos los gobiernos locales involucrados y de otras CFV activas en la zona.
Una excepción que está prevista en la ley es para propiedades no residenciales, las cuales pueden ser adquiridas sin restricciones territoriales.
Bonos y exenciones fiscales: las condiciones serán más estrictas en Texas
La legislación estableció requisitos puntuales para que una CFV emita bonos o reclame exenciones del impuesto ad valorem (impuesto sobre inmuebles), en el caso de desarrollos multifamiliares, es decir, complejos con cuatro o más unidades de alquiler.
Para poder hacer válido bonos destinados a este tipo de vivienda, se debe cumplir al menos una de las siguientes condiciones:
- Reservar el 50% de las unidades para familias con ingresos inferiores al 80% del ingreso medio del área.
- Cumplir con lo dispuesto en la Sección 394.9026(c)(1), que detalla categorías más específicas de ingreso.
En cuanto a las exenciones fiscales, la ley fue clara:
- No se otorgarán a proyectos que ya reciban créditos fiscales bajo el programa federal de viviendas de bajos ingresos (Lihtc, por sus siglas en inglés).
- Solo se concederán si se cumplen reglas adicionales de distribución de ingresos y rentas.
La norma también definió con precisión los niveles de ingreso:
- Ingreso muy bajo: hasta el 50% del ingreso medio del área (IMA, por sus siglas en inglés).
- Ingreso bajo: hasta el 60% del IMA.
- Ingreso moderado: hasta el 80% del IMA.
- Ingreso medio: hasta el 100% del IMA.
Y determinó cómo deben distribuirse las unidades restringidas:
- Al menos 10% para ingresos bajos y 40% para ingresos moderados; o
- Al menos 10% para ingresos muy bajos y 40% para ingresos medios.
- Además, la renta mensual no podrá superar el 30% de los ingresos máximos permitidos por cada categoría.
Fecha de entrada en vigor y efectos retroactivos
Cabe hacer mención que la ley HB21 entró en vigor de inmediato, el 28 de mayo de 2025, según consta en los registros legislativos del estado de Texas. No obstante, algunas disposiciones aplican solo hacia adelante, en tanto que otras tienen efectos sobre proyectos ya en marcha.
Las nuevas restricciones territoriales y reglas para emisión de bonos solo impactan en propiedades adquiridas o bonos emitidos desde el 28 de mayo de 2025 en adelante.
Por otra parte, las normas sobre exenciones fiscales también se aplican a desarrollos anteriores, si reclaman la exención del impuesto.